2026 전월세 전환 계산기, 월세·보증금 바로 비교

다나와집 다나와집 님의 블로그 작성일: 2026년 6월 23일

2026 전월세 전환 계산기에 현재 보증금과 월세, 변경하려는 금액을 입력하면 보증금을 낮출 때 늘어나는 월세와 월세를 낮출 때 필요한 보증금을 바로 확인할 수 있습니다. 계산기는 글 맨 앞에 배치했으니 먼저 숫자를 입력해본 뒤 아래 설명에서 결과의 의미와 주의사항을 확인하세요.

전월세 전환 계산기

보증금과 월세를 양방향으로 계산합니다. 금액은 원 단위로 입력하세요.

2026년 6월 23일 참고 기준
한국은행 기준금리 연 2.50% + 2%포인트 = 연 4.50%. 법정 상한은 10%와 비교해 낮은 비율을 적용하는 구조이며, 계약 시점의 최신 기준을 다시 확인해야 합니다.

현재 보증금

1억원

변경할 보증금

5,000만원

현재 월세

0원

연 전환율

% 직접 수정 가능

현재 보증금

5,000만원

현재 월세

50만원

변경할 월세

30만원

연 전환율

% 직접 수정 가능

보증금 차액-

월세 변동액-

변경 후 월세-

일반 전환공식에 따른 참고용 계산입니다. 실제 계약에는 적용 법령, 계약 유형, 협의 내용과 특약이 영향을 줄 수 있습니다.

목차

1. 전월세 전환 계산 공식 이해하기
2. 법정 전월세전환율 상한 확인하기
3. 보증금을 낮추고 월세를 높이는 사례
4. 월세를 낮추고 보증금을 높이는 사례
5. 신규 계약과 갱신·전환을 구분해야 하는 이유
6. 세입자와 임대인이 함께 확인할 비용
7. 계약서 작성 전 최종 체크리스트
8. 자주 묻는 질문

▲ 보증금과 월세는 전환율에 따라 서로 다른 현금흐름을 만듭니다.

전세에서 반전세나 월세로 바꾸거나, 월세를 낮추는 대신 보증금을 높이려는 상황에서는 보증금 차액만 비교해서는 충분하지 않습니다. 보증금은 계약기간 동안 묶이는 목돈이고 월세는 매달 사라지는 지출이기 때문에 두 금액의 성격이 다릅니다. 전월세전환율은 보증금 차액을 연간 임대료로 환산할 때 사용하는 비율이며, 같은 보증금 차액이라도 적용 비율에 따라 월세가 달라집니다. 계산 결과를 확인한 뒤에는 보증금 조달비용, 예금 이자, 대출 이자, 계약기간까지 함께 따져봐야 합니다.

2026년 6월 23일 확인 기준 한국은행 기준금리는 연 2.50%입니다. 주택임대차보호법령에서 월차임 전환 시 확인하는 산정률은 대통령령으로 정한 비율과 기준금리에 일정 비율을 더한 값 가운데 낮은 비율을 적용하는 구조입니다. 현재 숫자로 계산하면 기준금리 2.50%에 2%포인트를 더한 연 4.50%가 10%보다 낮습니다. 다만 기준금리는 변경될 수 있고 계약의 성격에 따라 법정 상한의 적용 여부를 별도로 살펴야 하므로, 이 글의 4.50%를 미래 계약에 고정된 숫자로 사용하면 안 됩니다.

전월세 전환 계산은 “보증금 얼마를 월세 얼마로 바꾸는가”를 보는 첫 단계입니다. 실제 유불리는 보증금의 조달비용과 반환 안전성까지 포함해 판단해야 합니다.

1. 전월세 전환 계산 공식 이해하기

▲ 보증금 감소액에 연 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세 증가액을 구할 수 있습니다.

보증금이 줄어들면 월세는 늘어납니다

보증금을 낮추는 대신 월세를 높이는 경우의 기본 공식은 비교적 간단합니다. 현재 보증금에서 변경할 보증금을 빼 보증금 감소액을 구하고, 그 금액에 연 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나눕니다. 계산된 값은 매달 추가되는 월세의 추정액입니다. 기존 월세가 이미 있다면 추가 월세를 현재 월세에 더해야 변경 후 월세가 됩니다. 계산기 첫 번째 모드는 이 순서를 자동으로 처리합니다.

예를 들어 보증금 1억원인 전세를 보증금 5천만원으로 낮추고 연 4.5%를 적용한다고 가정하겠습니다. 보증금 감소액은 5천만원이며 연간 환산액은 225만원입니다. 이를 12개월로 나누면 월 18만7,500원이 됩니다. 기존 월세가 0원이라면 변경 후 월세는 약 18만7,500원이고, 기존에 월 20만원을 내고 있었다면 변경 후 월세는 약 38만7,500원으로 계산됩니다.

보증금이 늘어나면 같은 방식으로 월세가 줄어듭니다

변경할 보증금이 현재 보증금보다 크다면 보증금 증가액을 계산해 월세에서 차감할 수 있습니다. 보증금 증가액에 연 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세 감소액이 됩니다. 다만 계산된 감소액이 현재 월세보다 크면 수학적으로 월세가 0원 아래로 내려갈 수 있으므로, 실제 계약에서는 월세를 0원으로 하고 남는 보증금 효과를 어떻게 처리할지 별도 협의가 필요합니다. 계산기는 음수 월세가 나오지 않도록 결과를 0원 이상으로 표시하고 차이를 안내합니다.

보증금을 높이는 선택은 매달 지출을 줄이는 대신 더 많은 목돈을 임대인에게 맡기는 결정입니다. 세입자는 추가 보증금을 마련하기 위해 대출을 받아야 하는지, 그 대출의 이자가 줄어드는 월세보다 큰지 비교해야 합니다. 임대인은 월세 수입이 감소하는 대신 더 큰 보증금 반환채무를 부담하게 됩니다. 단순 공식은 월세를 계산하지만 계약 당사자의 자금 위험까지 계산해주지는 않습니다.

월세에서 보증금으로 역산하는 공식

월세를 원하는 금액만큼 낮출 때 필요한 보증금 증가액은 역산할 수 있습니다. 현재 월세에서 목표 월세를 빼 월세 감소액을 구하고, 여기에 12개월을 곱한 뒤 연 전환율을 소수로 바꾼 값으로 나눕니다. 예를 들어 월세를 50만원에서 30만원으로 20만원 낮추고 연 4.5%를 적용하면 필요한 보증금 증가액은 약 5,333만원입니다. 계산기 두 번째 모드는 이 역산을 수행해 예상 변경 보증금을 함께 보여줍니다.

역산 결과가 실제 시장에서 합의되는 보증금과 다를 수 있는 이유는 계약 조건이 공식만으로 정해지지 않기 때문입니다. 주택 위치와 상태, 계약기간, 임대인의 자금 사정, 주변 시세, 보증금 반환 위험 등이 협상에 반영될 수 있습니다. 법정 상한을 확인해야 하는 전환인지 신규 계약에서 시세를 협의하는 상황인지도 구분해야 합니다. 계산기는 협상 출발점으로 활용하고 계약 조건은 별도로 검토해야 합니다.

핵심 정리
보증금 감소액 × 연 전환율 ÷ 12가 월세 증가액입니다. 반대로 월세 감소액 × 12 ÷ 연 전환율로 필요한 보증금 증가액을 추정할 수 있습니다.

2. 법정 전월세전환율 상한 확인하기

▲ 법정 전환율은 고정 숫자가 아니라 기준금리 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

10%와 기준금리 연동값 중 낮은 비율을 봅니다

주택임대차보호법령의 월차임 전환 산정률은 단순히 매년 하나의 숫자로 고정되는 방식이 아닙니다. 연 10%와 한국은행 공시 기준금리에 대통령령으로 정한 비율을 더한 값 가운데 낮은 비율을 확인하는 구조입니다. 현재 시행령상 더하는 비율은 연 2%로 알려져 있으며, 2026년 6월 23일 확인된 기준금리 연 2.50%를 적용하면 연 4.50%가 계산됩니다. 따라서 이 기준일에는 10%보다 낮은 4.50%가 계산상 상한이 됩니다.

하지만 기준금리가 바뀌면 결과도 달라집니다. 계약을 체결하거나 보증금 일부를 월세로 전환하는 날의 기준을 확인하지 않고 오래된 게시물의 숫자를 그대로 사용하면 오류가 생길 수 있습니다. 이 계산기에서 전환율 입력란을 수정할 수 있도록 만든 이유도 기준 변화와 당사자 합의를 반영하기 위해서입니다. 계약 직전에는 국가법령정보센터에서 시행 중인 조문을 확인하고 한국은행에서 최신 기준금리를 확인해야 합니다.

상한이라고 해서 모든 계약의 월세가 자동 결정되는 것은 아닙니다

법정 전월세전환율을 시장의 모든 신규 월세 계약에 그대로 대입해 월세가 위법인지 판단하면 안 됩니다. 법의 적용 대상과 계약 상황을 구분해야 하며, 특히 기존 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 상황에서 상한 확인이 중요합니다. 새로 체결하는 계약에서 임대료를 정하는 과정은 주변 시세와 당사자 합의가 함께 작용합니다. 구체적인 분쟁이나 계약 해석이 필요한 경우에는 법률상담이나 관계 기관의 안내를 받는 편이 안전합니다.

또한 임대차 계약 갱신 시 임대료 인상 한도와 전월세전환율은 서로 다른 개념입니다. 하나는 임대료 증액 범위를 다루고 다른 하나는 보증금과 월차임 사이의 전환 비율을 다룹니다. 두 기준이 동시에 관련될 수 있지만 계산 방식과 적용 질문이 같지 않습니다. 계약서를 검토할 때 “전체 임대료가 얼마나 인상되는가”와 “보증금 차액을 어떤 전환율로 월세화했는가”를 나누어 확인하세요.

연 4.50%2026년 6월 23일 기준금리 연 2.50%에 2%포인트를 더한 참고 계산값입니다.

기준일과 출처를 계약 메모에 남깁니다

전환율을 계산한 날에는 적용한 기준금리와 확인 날짜를 함께 기록하는 것이 좋습니다. 나중에 기준금리가 바뀌면 어느 시점의 숫자를 사용했는지 설명할 수 있기 때문입니다. 계산 화면을 저장할 때도 보증금과 월세뿐 아니라 전환율 입력값이 보이도록 남기세요. 임대인과 세입자가 같은 입력값을 기준으로 계산하면 단순한 산술 차이에서 생기는 갈등을 줄일 수 있습니다.

법령 링크와 한국은행 링크도 계약 자료와 함께 보관하면 유용합니다. 검색 결과의 요약문이나 블로그 글만 저장하면 출처가 갱신되었을 때 확인하기 어렵습니다. 최종 합의한 전환율은 계약서나 특약에 명확하게 적고 보증금 및 월세 변경일도 함께 표시해야 합니다. 구두 합의만으로 금액을 변경하지 말고 당사자가 확인할 수 있는 문서로 남기는 것이 안전합니다.

보증금 대출비용 비교를 위해 주택담보대출 원리금 계산기 글을 연결하세요.

핵심 정리
2026년 6월 23일 참고값은 연 4.50%지만 고정된 영구 숫자가 아닙니다. 계약 시점의 법령과 한국은행 기준금리를 다시 확인하세요.

3. 보증금을 낮추고 월세를 높이는 사례

▲ 보증금을 돌려받는 대신 월세가 늘어나는 구조는 현금 사용 목적과 월 부담을 함께 봐야 합니다.

1억원 전세를 보증금 5천만원으로 바꾸는 경우

현재 보증금 1억원에 월세가 없는 계약을 보증금 5천만원으로 낮춘다고 가정하겠습니다. 반환받는 보증금은 5천만원이며 연 4.5%를 적용하면 연간 월세 환산액은 225만원입니다. 12개월로 나누면 월세는 18만7,500원으로 계산됩니다. 세입자는 5천만원의 현금을 돌려받는 대신 계약기간 동안 매달 이 금액을 지출하게 됩니다.

이 선택의 유불리를 보려면 돌려받은 5천만원을 어디에 사용하는지가 중요합니다. 고금리 부채를 상환해 월 이자를 크게 줄일 수 있다면 월세 증가를 감수할 이유가 생길 수 있습니다. 반대로 특별한 목적 없이 생활비로 소진한다면 자산은 줄고 고정 월세만 남을 수 있습니다. 반환받은 보증금의 사용계획과 계약기간 전체의 월세 합계를 같은 표에 적어 비교하세요.

기존 월세가 있는 반전세의 보증금을 더 낮추는 경우

현재 보증금 8천만원에 월세 30만원인 계약에서 보증금을 5천만원으로 낮춘다면 차액은 3천만원입니다. 연 4.5%를 적용한 추가 월세는 월 11만2,500원이며 변경 후 월세는 약 41만2,500원이 됩니다. 기존 월세를 빼고 추가분만 계산하면 실제 납입액을 잘못 이해할 수 있으므로 반드시 현재 월세를 포함해야 합니다. 계산기 첫 번째 모드의 현재 월세 입력란은 이 실수를 줄이기 위한 항목입니다.

계약서에는 변경 전후의 보증금과 월세를 모두 적고 변경 효력이 시작되는 날짜를 명확하게 표시해야 합니다. 월 중간에 변경된다면 해당 월의 일할 계산을 어떻게 할지도 협의할 수 있습니다. 보증금 반환 날짜와 월세 변경 날짜가 다르면 자금 사용과 납부에 혼선이 생깁니다. 보증금을 실제로 반환받은 뒤 변경된 조건이 적용되는지 계약 문구를 확인하세요.

전환율 4.5%와 다른 제안이 나왔을 때 비교하는 방법

임대인이 연 5%나 6%를 적용한 금액을 제시했다면 먼저 그 계약에 법정 전환율 상한이 적용되는 상황인지 확인해야 합니다. 계산기 전환율을 각각 4.5%, 5%, 6%로 바꿔 월세 차이를 숫자로 비교할 수 있습니다. 보증금 차액이 클수록 1%포인트의 차이가 월세에 미치는 영향도 커집니다. 단순히 월 몇 만원 차이라고 넘기지 말고 계약기간 전체의 누적액을 계산해보세요.

반대로 당사자가 법정 상한보다 낮은 전환율에 합의하는 것은 세입자의 월 부담을 줄이는 방향이 될 수 있습니다. 주변의 유사 주택 조건과 임대인의 자금 필요, 세입자의 장기 거주 계획을 바탕으로 협의할 수 있습니다. 다만 합의한 숫자가 무엇이든 계약서에 명시하지 않으면 나중에 해석 차이가 생길 수 있습니다. 계산 과정과 최종 합의액을 함께 기록하는 습관이 중요합니다.

핵심 정리
보증금을 낮추면 반환받는 현금과 늘어나는 월세를 동시에 봐야 합니다. 기존 월세가 있다면 추가 월세를 더한 변경 후 총월세를 확인하세요.

4. 월세를 낮추고 보증금을 높이는 사례

▲ 월세를 줄이기 위해 추가하는 보증금은 대출비용과 반환 위험을 함께 비교해야 합니다.

월세 50만원을 30만원으로 낮추는 경우

현재 보증금 5천만원에 월세 50만원인 계약에서 월세를 30만원으로 낮추려면 월 20만원을 보증금으로 전환해야 합니다. 연 4.5%를 적용하면 필요한 보증금 증가액은 20만원에 12를 곱하고 0.045로 나눈 약 5,333만원입니다. 변경 후 보증금은 약 1억333만원이 됩니다. 계산 결과만 보면 월 20만원을 줄이기 위해 상당한 목돈이 필요하다는 점을 알 수 있습니다.

추가 보증금을 현금으로 보유하고 있다면 예금 이자와 월세 절감액을 비교할 수 있습니다. 추가 보증금을 대출로 마련해야 한다면 대출의 실제 연이율과 전환율을 비교해야 합니다. 대출금리가 전환율보다 높으면 월세를 줄이기 위해 내는 금융비용이 오히려 더 커질 수 있습니다. 대출에는 수수료와 상환방식도 있으므로 명목금리만 비교하지 말고 월 납입액을 함께 확인하세요.

보증금 반환 안전성을 별도로 확인합니다

월세를 낮추기 위해 보증금을 높이면 임대차 종료 때 돌려받아야 할 금액도 커집니다. 주택의 매매가와 선순위 권리, 기존 채권, 보증 가입 가능 여부 등을 확인해야 합니다. 월세 절감액이 매력적이어도 추가 보증금의 반환 위험이 커진다면 전체적으로 안전한 선택이라고 보기 어렵습니다. 계약 전 등기사항과 관련 서류를 확인하고 필요한 경우 보증기관의 조건을 알아보세요.

보증금 증액분을 지급하는 날짜와 임대인이 제공해야 할 확인 자료도 계약서에 적을 수 있습니다. 기존 계약의 확정일자나 신고와 관련해 추가 절차가 필요한지 관계 기관에 확인하는 것도 좋습니다. 보증금이 크게 바뀌면 단순히 계좌이체만 하고 끝낼 일이 아닙니다. 변경계약서를 작성하고 지급 증빙을 보관해야 나중에 권리관계를 설명하기 쉽습니다.

거주기간이 짧다면 목돈 이동 비용도 고려합니다

계약 종료가 얼마 남지 않은 시점에 보증금을 크게 늘려 월세를 낮추는 경우에는 절감되는 월세의 총액이 제한적입니다. 추가 보증금을 마련하고 이체하며 다시 반환받는 과정의 시간과 비용을 고려해야 합니다. 대출을 이용하면 실행 비용이나 조기상환 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 몇 개월 동안 줄어드는 월세보다 거래비용이 더 큰지 계산해보세요.

반대로 장기간 거주가 확실하고 추가 보증금을 안전하게 보호할 수 있다면 월세 절감 효과가 누적될 수 있습니다. 계약기간 전체의 월세 절감액과 포기하는 예금이자 또는 대출이자를 비교하면 판단이 쉬워집니다. 이때 미래 금리를 정확히 예측하기보다 현재 금리와 상승한 금리의 두 가지 시나리오를 계산하는 편이 좋습니다. 보증금과 월세의 선택은 거주기간에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

추가 보증금을 대출로 마련할 경우 전세대출 이자 계산기 글을 연결하세요.

핵심 정리
월세를 낮추는 데 필요한 보증금은 생각보다 클 수 있습니다. 추가 보증금의 조달비용, 거주기간, 반환 안전성을 월세 절감액과 함께 비교하세요.

5. 신규 계약과 갱신·전환을 구분해야 하는 이유

▲ 같은 보증금과 월세라도 신규 계약인지 기존 계약 변경인지에 따라 확인할 질문이 달라집니다.

신규 계약의 시세와 기존 보증금 전환은 같은 질문이 아닙니다

처음부터 보증금과 월세를 정해 새 계약을 체결하는 경우와 기존 보증금의 일부를 월세로 바꾸는 경우는 구분해야 합니다. 신규 계약의 조건은 주변 시세와 주택 상태, 당사자 협의에 따라 정해질 수 있습니다. 반면 기존 계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때는 법정 전환율 상한을 확인해야 하는 상황이 생깁니다. 계산기는 두 상황의 숫자를 모두 계산할 수 있지만 법적 적용관계까지 자동 판정하지는 않습니다.

따라서 계산 전에 “지금 새 계약을 협상하는가, 기존 계약의 조건을 변경하는가”를 먼저 적어보세요. 기존 계약 변경이라면 변경 전 계약서와 보증금 지급 내역을 준비합니다. 신규 계약이라면 주변의 동일 면적·유사 상태 주택이 어떤 보증금과 월세로 거래되는지 확인합니다. 법정 전환율과 시장 전환율이라는 표현이 섞여 사용될 수 있으므로 출처와 적용 목적을 분명히 해야 합니다.

갱신 시 증액 한도와 전환율을 따로 계산합니다

계약 갱신 과정에서 보증금이나 월세를 올리고 동시에 보증금 일부를 월세로 전환하면 계산이 복잡해질 수 있습니다. 임대료 증액 범위를 확인하는 계산과 보증금 차액을 월세로 바꾸는 계산을 한 번에 섞지 말고 단계별로 나누는 것이 좋습니다. 먼저 변경 가능한 전체 조건을 확인하고, 그 안에서 보증금과 월세의 배분을 계산합니다. 단순히 전환율만 맞았다고 해서 다른 임대료 관련 기준까지 모두 충족했다고 단정할 수 없습니다.

당사자가 합의했다고 해도 강행규정이나 적용되는 법적 제한이 있는지 확인해야 합니다. 계약갱신요구권 행사 여부와 증액 시점, 이전 증액일 같은 사실관계에 따라 질문이 달라질 수 있습니다. 복잡한 사례는 주택임대차분쟁조정위원회나 법률상담 기관에 구체적인 계약서를 바탕으로 문의하는 것이 안전합니다. 온라인 계산기는 사실관계를 입력받아 법률판단을 내리는 도구가 아닙니다.

계약 유형을 기록하면 나중의 분쟁을 줄일 수 있습니다

변경계약서에는 기존 계약을 갱신하는 것인지, 일부 조건만 변경하는 것인지, 새 계약으로 작성하는 것인지 당사자의 의도를 명확하게 적을 필요가 있습니다. 보증금과 월세의 변경 전 금액, 변경 후 금액, 적용일, 지급일도 함께 표시합니다. 전환율과 계산 근거를 특약에 적으면 나중에 숫자를 재현하기 쉽습니다. 서로 다른 계산기를 사용해 몇 천원 차이가 발생한다면 원 단위 처리와 반올림 기준도 합의할 수 있습니다.

계약 문구는 실제 권리와 의무에 영향을 주므로 이해하지 못한 표현을 그대로 복사하지 않는 것이 좋습니다. 중개가 있는 계약이라면 계산 근거와 계약 유형을 중개사에게 확인하고, 당사자 모두 같은 설명을 들었는지 점검합니다. 보증금 지급과 반환은 계좌 기록이 남는 방식으로 처리하고 영수증 또는 이체내역을 보관합니다. 계산 결과보다 중요한 것은 최종 합의가 문서와 실제 지급에 동일하게 반영되는 것입니다.

핵심 정리
신규 계약의 시세 협상과 기존 계약의 보증금·월세 전환은 구분해야 합니다. 갱신 시에는 증액 기준과 전환율을 서로 다른 단계로 확인하세요.

6. 세입자와 임대인이 함께 확인할 비용

▲ 월세만 비교하지 말고 대출이자, 예금이자, 세금, 반환 위험을 함께 살펴야 합니다.

세입자는 보증금의 기회비용과 대출비용을 비교합니다

세입자가 보증금을 늘릴 때는 추가 보증금이 현금인지 대출인지에 따라 비용이 달라집니다. 현금을 사용하면 그 돈을 예금이나 다른 목적에 활용할 기회를 포기합니다. 대출을 사용하면 매달 이자와 원금 상환, 수수료가 발생할 수 있습니다. 줄어드는 월세가 이러한 비용보다 큰지 계약기간 전체로 계산해야 합니다.

보증금을 낮춰 현금을 돌려받는 경우에는 그 돈을 어떻게 사용할지도 계획해야 합니다. 고금리 대출을 갚거나 꼭 필요한 자금으로 사용한다면 월세 증가와 비교할 수 있습니다. 반면 소비로 빠르게 소진하면 자산은 줄고 월 고정비는 늘어납니다. 보증금 반환액을 받은 날부터 별도의 계좌로 관리하면 계획한 용도와 실제 사용을 비교하기 쉽습니다.

임대인은 월세 수입과 보증금 반환채무를 함께 봅니다

임대인이 보증금을 낮추고 월세를 높이면 세입자에게 보증금 차액을 돌려줄 자금이 필요합니다. 월세 수입이 늘어도 초기 반환액을 마련하기 위해 대출을 사용하면 금융비용이 발생할 수 있습니다. 반대로 보증금을 높이고 월세를 낮추면 당장 현금은 늘지만 임대차 종료 때 반환해야 할 채무도 커집니다. 보증금을 운영자금처럼 소비하면 만기 반환 위험이 커질 수 있습니다.

임대소득과 세금 관련 사항도 개인별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다. 계산기의 월세 증가액을 그대로 순수익으로 보면 관리비 부담, 수선비, 공실 가능성, 세금과 금융비용을 놓칠 수 있습니다. 임대인은 월세 수입의 안정성과 보증금 반환 계획을 함께 준비해야 합니다. 계약 종료 시점에 주택 매각이나 새로운 세입자의 보증금에만 의존하는 구조는 시장 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

관리비와 월세는 구분해서 적습니다

전월세 비교 과정에서 관리비를 월세처럼 합쳐 광고하거나 설명하면 실제 전환율을 파악하기 어려울 수 있습니다. 계약서상 월차임과 관리비를 구분하고, 관리비에 어떤 항목이 포함되는지 확인하세요. 정액 관리비라면 세부 내역과 정산 방식, 사용량에 따라 달라지는 항목을 살펴봅니다. 계산기에는 순수 월세 금액을 입력하고 관리비는 별도의 월 주거비로 더하는 방식이 이해하기 쉽습니다.

주택 두 곳의 조건을 비교할 때도 보증금과 월세뿐 아니라 평균 관리비를 포함한 총 주거비를 계산해야 합니다. 월세가 낮아도 관리비가 높으면 매달 실제 지출은 더 클 수 있습니다. 주차비나 인터넷, 수도료처럼 관리비에 포함되거나 별도인 항목도 확인합니다. 전환 계산 결과는 계약서상 임대료 비교이고, 생활비 비교는 관리비와 이동비 등까지 포함한 더 넓은 계산입니다.

임대인의 전체 수익 비교를 위해 임대수익률 계산기 글을 연결하세요.

핵심 정리
세입자는 보증금 조달비용과 반환 안전성을, 임대인은 월세 순수익과 보증금 반환채무를 확인해야 합니다. 관리비는 월세와 구분해 비교하세요.

7. 계약서 작성 전 최종 체크리스트

▲ 계산값, 적용일, 지급일, 반환 조건을 문서에 일치시키는 것이 마지막 단계입니다.

변경 전후 금액과 적용일을 한 표에 씁니다

계약서 작성 전에는 현재 보증금, 현재 월세, 변경 보증금, 변경 월세, 적용 전환율을 한 표에 정리하세요. 여기에 보증금 차액의 지급 또는 반환 날짜와 변경 월세가 시작되는 날짜를 적습니다. 계산기 결과를 반올림했다면 어느 단위에서 반올림했는지도 표시할 수 있습니다. 숫자를 한 문장에 길게 적는 것보다 표로 비교하면 입력 실수를 발견하기 쉽습니다.

당사자 두 사람이 각자 계산한 결과가 다르면 공식의 순서와 입력값을 하나씩 대조합니다. 현재 월세를 빼먹었는지, 연 전환율을 4.5가 아닌 0.045로 공식에 넣었는지, 12개월로 나누었는지 확인합니다. 계산기는 퍼센트 숫자 4.5를 입력하면 내부에서 0.045로 변환합니다. 합의가 끝나기 전에는 송금하지 말고 계약 문구와 지급 금액이 동일한지 확인하세요.

보증금 관련 권리와 주택 상태를 다시 확인합니다

보증금이 늘어나는 변경이라면 주택의 권리관계와 반환 가능성을 다시 확인할 필요가 있습니다. 기존 계약 때 확인했더라도 그사이 새로운 담보권이나 권리 변동이 생겼을 수 있습니다. 변경계약과 관련한 신고, 확정일자 또는 보증 가입의 처리 방법은 관계 기관과 보증기관에 확인하세요. 계산기가 보여주는 월세 절감액보다 보증금 안전성이 우선입니다.

보증금이 줄어드는 경우에는 반환받을 금액과 날짜를 정확히 적습니다. 임대인이 일부만 먼저 지급하고 나머지를 나중에 지급한다면 월세 변경 시점도 그에 맞게 정해야 하는지 협의합니다. 반환이 완료되지 않았는데 전체 보증금이 이미 줄어든 것으로 계약서를 작성하면 분쟁이 생길 수 있습니다. 실제 송금 내역과 변경계약서의 효력 발생 조건이 서로 맞아야 합니다.

최신 법령과 기준금리를 계약 당일 다시 봅니다

기준금리는 이 글을 읽는 시점과 계약일 사이에 변경될 수 있습니다. 계산기 기본값 4.50%는 2026년 6월 23일 기준의 참고값이므로 계약 당일 한국은행 기준금리를 다시 확인하세요. 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법과 시행령의 현행 조문도 확인해야 합니다. 오래 저장해둔 계산 화면만 믿지 말고 최신 숫자로 다시 계산하는 것이 안전합니다.

계약 내용이 복잡하거나 당사자 사이에 해석 차이가 있다면 서명 전에 상담을 받는 편이 좋습니다. 주택임대차분쟁조정위원회, 법률구조기관, 지방자치단체 상담 창구 등 이용 가능한 공식 안내를 찾아볼 수 있습니다. 중개계약이라면 중개대상물 확인설명서와 변경계약서의 내용을 함께 확인합니다. 계산기는 산술을 빠르게 해주지만 계약의 적법성과 보증금 반환 가능성을 보장하지 않습니다.

보증금 조달금리와 전환율을 같은 기준으로 비교합니다

월세를 낮추기 위해 보증금을 늘릴 때 많은 사람이 전환율과 대출금리를 단순 비교합니다. 방향은 맞지만 실제 비교에서는 대출의 상환방식과 수수료, 우대금리 유지 조건까지 포함해야 합니다. 추가 보증금 5천만원을 연 4% 대출로 마련한다면 단순 이자만 월 약 16만7천원이지만, 원리금 분할상환 상품이라면 통장에서 빠져나가는 월 납입액은 이보다 큽니다. 다만 원금 상환분은 비용으로 사라지는 월세와 달리 부채를 줄이는 금액이므로 이자와 원금을 구분해 봐야 합니다. 전환 계산으로 줄어드는 월세, 대출에서 발생하는 이자, 매달 상환해야 하는 전체 금액을 각각 적으면 생활비 부담과 순수 비용을 동시에 볼 수 있습니다.

대출금리가 전환율보다 낮다고 해서 언제나 보증금을 높이는 것이 유리한 것도 아닙니다. 대출 실행비용과 보증 관련 비용, 중도상환수수료가 있을 수 있고 금리가 변동될 수도 있습니다. 계약기간이 짧으면 월세 절감액이 누적될 시간이 부족해 초기 비용을 회수하지 못할 수 있습니다. 반대로 장기간 거주하고 낮은 고정금리로 자금을 마련할 수 있으며 보증금 반환 안전성이 충분하다면 보증금 증액을 검토할 이유가 생길 수 있습니다. 하나의 비율만 비교하지 말고 계약기간 동안 실제로 지출하거나 포기하는 금액을 합산해야 합니다.

현금을 보유한 세입자는 대출금리 대신 그 현금의 세후 수익률과 유동성 가치를 생각할 수 있습니다. 예금에 두었을 때 받을 수 있는 이자를 포기하고 보증금으로 넣어 줄어드는 월세가 더 큰지 비교합니다. 하지만 예금이자는 필요할 때 현금을 꺼낼 수 있는 유동성을 제공하고, 보증금은 계약 종료 전까지 자유롭게 사용하기 어렵습니다. 갑작스러운 의료비나 이사비가 필요한 가정이라면 단순 수익률보다 현금 여유가 더 중요할 수 있습니다. 전환 계산에서 나온 월세 절감액이 비슷해도 가계의 비상자금 규모에 따라 선택은 달라집니다.

계약기간 전체의 누적액을 별도로 계산합니다

월세 차이가 작아 보이면 계약기간 전체의 누적액으로 바꾸어 보는 것이 좋습니다. 보증금 5천만원을 줄여 월세가 18만7,500원 늘었다면 2년 동안의 단순 합계는 450만원입니다. 이 금액은 보증금 5천만원을 2년간 사용할 수 있는 대가와 비교할 수 있습니다. 반환받은 돈으로 연 9%인 고금리 부채를 줄일 수 있다면 절감 이자가 월세 증가액보다 클 수 있지만, 낮은 금리 예금에 그대로 보관한다면 결과가 달라집니다. 반환받은 보증금의 실제 사용처를 정하지 않으면 전환의 경제성을 정확히 평가하기 어렵습니다.

월세를 줄이기 위해 보증금을 늘리는 경우도 같은 방법을 사용합니다. 월세가 20만원 줄어들면 2년 동안 단순 480만원을 절감합니다. 이를 위해 5천만원이 넘는 보증금을 추가해야 한다면 그 돈의 이자비용 또는 기회비용과 480만원을 비교합니다. 계약이 중간에 종료되거나 조건이 다시 바뀔 가능성도 있으므로 1년, 2년, 4년처럼 여러 거주기간의 누적액을 만들어볼 수 있습니다. 기간별 표를 작성하면 장기 거주에서만 유리한 조건인지 짧은 기간에도 의미가 있는지 구분됩니다.

누적액을 계산할 때 월세의 부가적인 변화도 확인해야 합니다. 계약기간 중 임대료가 다시 조정될 수 있는지, 관리비가 별도로 변하는지, 보증금 대출의 금리가 조정되는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 미래를 정확히 예측할 수는 없으므로 기준 시나리오와 비용이 높아지는 시나리오를 나누어 계산하는 방법이 실용적입니다. 예를 들어 전환율은 현재 합의값을 사용하되 보증금 대출금리는 현재보다 1%포인트 높은 경우도 비교합니다. 좋지 않은 상황에서도 월 지출을 감당할 수 있다면 계약의 안정성이 높아집니다.

임대인과 세입자가 같은 계산표를 공유합니다

전월세 조건 변경은 한쪽이 계산 결과를 통보하는 방식보다 같은 입력값을 놓고 확인하는 편이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 현재 보증금, 변경 보증금, 현재 월세, 적용 전환율, 월세 변동액, 변경 후 월세를 한 장의 표에 적습니다. 각 금액 옆에는 원 단위인지 만원 단위인지 표시하고 연 전환율인지 월 전환율인지도 명확히 씁니다. 계산기 화면을 캡처하거나 결과를 문서에 옮길 때 입력란과 결과가 함께 보이도록 남기세요. 최종 계약서의 숫자가 계산표와 일치하는지 양쪽이 서명 전에 다시 확인합니다.

합의 과정에서 서로 다른 전환율을 제시한다면 각 비율의 월세와 계약기간 누적액을 나란히 적을 수 있습니다. 예를 들어 연 4%, 4.5%, 5%를 각각 적용했을 때의 월세 차이를 보면 협의 범위가 구체적으로 보입니다. 법정 상한이 적용되는 상황이라면 상한을 넘는 제안인지 별도로 확인해야 합니다. 상한보다 낮은 범위에서 합의할 때도 주변 시세와 보증금 조달 여건을 함께 고려할 수 있습니다. 감정적인 “비싸다” 또는 “싸다”보다 같은 공식과 숫자를 공유하면 대화가 훨씬 명확해집니다.

계산표에는 보증금 반환 또는 추가 지급 방법도 적어두는 것이 좋습니다. 보증금을 줄일 때 임대인이 차액 전부를 한 번에 반환하는지, 나누어 반환하는지에 따라 월세 적용일을 정해야 합니다. 보증금을 늘릴 때 세입자가 계약서 작성일에 지급하는지 변경 효력 발생일에 지급하는지도 확인합니다. 지급 일정이 달라지면 그 기간의 월세를 기존 조건으로 계산할지 변경 조건으로 계산할지 합의해야 합니다. 숫자의 계산뿐 아니라 시간의 기준까지 일치해야 실제 납부 과정에서 혼선이 없습니다.

계약 종료 시나리오까지 미리 작성합니다

보증금이 변경되면 계약 종료 때 반환받거나 반환해야 할 금액도 바뀝니다. 세입자는 변경 후 보증금 전액을 어떤 절차로 돌려받는지 확인하고, 임대인은 만기 시 필요한 자금을 어떻게 마련할지 계획해야 합니다. 보증금 증액분에 대해 보증 가입 조건이 달라지는지, 보증 한도가 충분한지 확인할 수 있습니다. 기존 보증이 자동으로 변경된다고 가정하지 말고 보증기관의 안내를 받아야 합니다. 월세를 줄이는 이익보다 보증금 반환 위험이 커지지 않는지 마지막으로 점검하세요.

임대차가 중도 종료되는 경우의 정산 방법도 생각해볼 수 있습니다. 월세가 선불인지 후불인지, 종료월의 월세를 일할 계산하는지, 미납 관리비를 어떻게 정산하는지 계약서와 관행을 확인합니다. 보증금에서 임의로 공제되는 항목이 생기지 않도록 수리비와 원상복구 범위도 별도 확인이 필요합니다. 전월세 전환 자체와 직접 같은 계산은 아니지만 보증금 반환액에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 계약 변경 시 기존 특약이 그대로 유지되는지 새로운 특약이 우선하는지도 문서에서 분명히 해야 합니다.

장래에 다시 보증금과 월세를 바꾸고 싶을 때의 기준을 미리 약속할 수도 있습니다. 다만 미래의 법정 전환율과 기준금리는 현재와 달라질 수 있으므로 현재 4.50%를 앞으로의 모든 변경에 고정하는 문구는 신중하게 검토해야 합니다. 변경 시점의 법령과 기준금리를 확인한다는 원칙을 적고 구체적인 금액은 그때 다시 합의하는 방법을 생각할 수 있습니다. 당사자에게 불리하거나 이해되지 않는 특약은 서명 전에 설명을 요청하세요. 미래 분쟁을 줄이는 계약은 지금의 숫자뿐 아니라 다음 변경 절차도 이해할 수 있게 적힌 계약입니다.

여러 주택의 조건은 동일한 기준일로 비교합니다

집을 구하는 과정에서 서로 다른 보증금과 월세 조건을 비교할 때는 모든 매물을 하나의 기준 보증금으로 환산해볼 수 있습니다. 예를 들어 A주택은 보증금 1억원에 월세 20만원이고 B주택은 보증금 5천만원에 월세 40만원이라면, 두 주택의 보증금 차액 5천만원을 같은 전환율로 월세화해 비교합니다. 다만 이 방식은 임대료 구조를 맞추는 계산일 뿐 주택의 상태와 위치, 관리비, 교통비, 계약 안전성을 동일하게 만드는 것은 아닙니다. 계산 후에는 관리비와 출퇴근 비용, 면적, 수리 상태 같은 생활 조건을 별도 점수로 비교하는 것이 좋습니다. 숫자가 비슷하다면 반환 안전성과 실제 거주 편의가 더 중요한 결정 기준이 될 수 있습니다.

매물 비교에서는 한 곳은 법정 상한을, 다른 곳은 시장에서 제시된 전환율을 적용하는 식으로 기준을 섞지 않도록 주의합니다. 우선 동일한 전환율로 순수 조건을 비교하고, 그다음 각 계약에서 실제 제시된 전환율을 적용한 결과를 따로 기록합니다. 첫 번째 표는 보증금과 월세 구조의 상대적 차이를 보여주고 두 번째 표는 실제 계약비용을 보여줍니다. 동일한 기준일과 동일한 반올림 방식으로 계산해야 결과를 설명하기 쉽습니다. 광고에 표시된 관리비가 최근 평균인지 정액인지도 확인해 월 총주거비 표에 추가하세요.

계산 결과가 예상과 다를 때 확인할 입력 오류

결과가 지나치게 크거나 작게 나오면 먼저 원과 만원 단위를 확인해야 합니다. 5천만원을 입력할 때 5000을 넣으면 계산기는 5천원으로 인식하므로 50000000을 입력해야 합니다. 연 4.5%는 입력란에 4.5라고 쓰며 0.045를 입력하면 연 0.045%로 계산되어 결과가 100분의 1로 작아집니다. 기존 월세가 있는 반전세라면 현재 월세를 0으로 두지 말고 실제 계약서상 월차임을 입력해야 변경 후 총월세가 정확하게 표시됩니다. 계산 전 입력값 아래의 한글 금액 표시를 확인하면 자릿수 오류를 빠르게 발견할 수 있습니다.

월세에서 보증금으로 역산할 때는 현재 월세와 목표 월세의 순서를 바꾸지 않는 것도 중요합니다. 현재 50만원을 30만원으로 낮추려면 현재 월세에 500000, 변경 월세에 300000을 입력합니다. 반대로 월세를 높이고 보증금을 돌려받으려면 변경 월세가 현재 월세보다 큰 값이 됩니다. 계산 결과의 보증금 변동 방향이 원하는 계약과 반대로 표시된다면 두 월세 입력란이나 계산 모드를 다시 확인하세요. 최종 계약금액은 계산 결과를 그대로 복사하기보다 당사자가 합의한 반올림 단위와 지급일을 반영해 문서로 작성해야 합니다.

계산을 마친 뒤에는 결과를 한 번 더 수기로 검산해보는 것도 좋습니다. 보증금 차액에 전환율을 곱한 값이 연간 월세 변동액이고 이를 12로 나눈 값이 한 달 변동액이라는 순서만 기억하면 됩니다. 수기 계산과 온라인 계산기의 차이가 크다면 입력 단위나 퍼센트 표기를 다시 확인합니다. 임대인과 세입자가 각자 다른 사이트를 이용했더라도 같은 원금, 같은 전환율, 같은 반올림 기준을 사용하면 결과는 대체로 일치해야 합니다. 작은 차이는 계약서에서 최종 월세를 원 단위 또는 천원 단위로 어떻게 정할지 합의해 해결할 수 있습니다.

확인 항목	기록할 내용	확인 시점
계약 유형	신규·갱신·조건 변경	계산 전
금액	변경 전후 보증금·월세	협의 전후
전환율	비율·기준일·출처	계약 당일
지급 일정	보증금 지급·반환일, 월세 적용일	서명 전
보증금 안전	권리관계·보증 가능 여부	증액 전
증빙	계약서·이체내역·계산표	계약 후 보관

핵심 정리
변경 전후 금액, 전환율, 기준일, 보증금 지급일과 월세 적용일을 문서에 명확하게 남기세요. 계약 당일 최신 법령과 기준금리를 다시 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 전월세전환율은 어떻게 계산하나요?

보증금이 줄어드는 경우 보증금 감소액에 연 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 월세 증가액을 계산할 수 있습니다. 현재 월세가 있다면 계산된 증가액을 기존 월세에 더합니다. 보증금이 늘어나는 경우에는 같은 방식으로 월세 감소액을 구해 기존 월세에서 뺍니다. 계산 결과는 원 단위 반올림 방식에 따라 소액 차이가 날 수 있습니다.

Q2. 2026년 법정 전월세전환율은 몇 퍼센트인가요?

2026년 6월 23일 확인 기준 한국은행 기준금리는 연 2.50%이며 여기에 2%포인트를 더하면 연 4.50%입니다. 연 10%와 비교해 낮은 값이므로 이 기준일의 참고 상한은 연 4.50%로 계산됩니다. 기준금리가 변경되면 값도 달라질 수 있습니다. 계약 시점의 현행 법령과 최신 기준금리를 반드시 다시 확인하세요.

Q3. 신규 월세 계약에도 4.50%를 무조건 적용해야 하나요?

그렇게 단정하면 안 됩니다. 법정 전월세전환율 상한은 기존 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우를 중심으로 적용 여부를 확인해야 합니다. 신규 계약의 보증금과 월세는 주변 시세와 당사자 협의가 함께 작용할 수 있습니다. 구체적인 계약 유형이 애매하면 관계 기관이나 법률상담을 통해 확인하세요.

Q4. 월세를 보증금으로 바꾸는 계산도 가능한가요?

가능합니다. 낮추려는 월세 금액에 12를 곱하고 연 전환율을 소수로 바꾼 값으로 나누면 필요한 보증금 증가액을 추정할 수 있습니다. 예를 들어 월 20만원을 낮추고 연 4.5%를 적용하면 약 5,333만원의 추가 보증금이 계산됩니다. 실제 합의액은 계약 조건과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

Q5. 관리비도 현재 월세에 포함해 입력하나요?

일반적인 전환 계산에서는 계약서에 적힌 순수 월차임을 입력하는 편이 이해하기 쉽습니다. 관리비는 공용전기, 수도, 인터넷, 주차 등 구성 항목이 다르고 전월세전환율의 월차임과 성격이 다를 수 있습니다. 주택 간 실제 부담을 비교할 때는 계산된 월세에 평균 관리비를 별도로 더하세요. 계약서에는 월세와 관리비 항목을 구분해 확인하는 것이 좋습니다.

Q6. 전환율이 낮으면 세입자에게 항상 유리한가요?

같은 보증금 감소액이라면 전환율이 낮을수록 늘어나는 월세가 작으므로 그 부분에서는 세입자의 월 부담이 낮습니다. 그러나 보증금을 높여 월세를 낮추는 경우에는 추가 보증금의 대출이자와 반환 위험을 함께 봐야 합니다. 현금의 사용 목적과 거주기간에 따라 전체 유불리가 달라집니다. 월세 숫자 하나만으로 결론 내리지 마세요.

Q7. 계산 결과를 계약서에 그대로 적어도 되나요?

계산기는 일반 공식을 적용한 참고 도구이며 계약의 적법성이나 적용 법률을 판정하지 않습니다. 계약 전 현행 법령, 기준금리, 신규·갱신·전환 여부, 임대료 증액 관련 조건을 확인해야 합니다. 당사자가 합의한 금액과 적용일, 지급일을 문서에 명확히 남기고 필요한 신고나 보증 절차도 확인하세요. 복잡한 분쟁 가능성이 있다면 서명 전에 상담을 받는 편이 안전합니다.

마무리: 월세 숫자보다 전체 자금흐름을 비교하세요

전월세 전환 계산기는 보증금과 월세 사이의 관계를 빠르게 숫자로 바꾸어줍니다. 보증금을 낮추면 돌려받는 현금이 생기지만 매달 월세가 늘고, 보증금을 높이면 월세는 줄지만 더 큰 목돈이 묶입니다. 어느 쪽이 유리한지는 전환율만으로 결정되지 않습니다. 세입자의 대출이자와 예금이자, 거주기간, 보증금 반환 안전성, 임대인의 반환 계획까지 함께 봐야 합니다.

먼저 계산기에서 현재 조건과 원하는 조건을 입력하고 4.50%뿐 아니라 합의가 예상되는 다른 전환율도 비교해보세요. 결과가 나오면 계약기간 전체의 월세 차이를 계산하고 추가 또는 반환 보증금의 사용비용을 적습니다. 신규 계약인지 기존 계약 변경인지 구분하고, 갱신이라면 임대료 증액 기준도 별도로 확인합니다. 숫자를 단계별로 나누면 복잡해 보이는 전월세 협의도 훨씬 명확해집니다.

다나와집은 보증금 변경과 월세 변경을 모두 계산할 수 있도록 양방향 계산기를 만들었습니다. 계산식은 일반적인 비교에 유용하지만 실제 계약의 법률관계와 안전성을 대신 판단하지 않습니다. 기준금리와 법령은 바뀔 수 있으므로 계약 당일 공식 출처를 다시 확인하세요. 계산기가 도움이 되었다면 다음 중개보수 계산기와 취득세 계산기도 이어서 확인해보시기 바랍니다.

참고자료와 공식 확인처

• 국가법령정보센터 주택임대차보호법
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령
• 한국은행 공식 홈페이지
• 기준일: 2026년 6월 23일. 계약 전 최신 법령과 기준금리를 다시 확인하세요.

다나와집

다나와집 님이 직접 작성한 글입니다. 이 블로그는 전월세 전환과 보증금·월세 계산 관련 정보를 다루고 있습니다.

📧 faa665@naver.com 최종 업데이트: 2026년 6월 23일

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